Für die gesparte Maklergebühr habe ich mir ein Cabrio gekauft!

Info Verkäufer

1. Tipps zum Verkauf Ihrer Immobilie
2. Die Preisfindung
3. Die Werbung
4. Das Exposé
5. Zustand der Immobilie
6. Die Besichtigungen
7. Die Objektunterlagen
8. Die Verkaufsvorbereitungen


Tipps zum Verkauf Ihrer Immobilie

In der heutigen Zeit ist der Verkauf einer Immobilie nicht von heute auf morgen zu realisieren. Ein Immobilienverkauf kann durchaus 6 bis 18 Monate dauern. Hochwertige oder ausgefallene Immobilien ggf. noch länger.

Der Käufer beobachtet den Markt sehr genau, um sich Vorteile zu verschaffen. Er arbeitet sich durch Zeitungsinserate, Maklerangebote und vor allem durch das Internet. Immobilienportale haben den Vorteil, zu jeder Zeit bequem von Zuhause, dem Arbeitsplatz oder jedem beliebigem Internetanschluss erreichbar zu sein.

Nachfolgend möchten wir Ihnen ein paar Tipps geben, wie Sie sich auf den Verkauf vorbereiten und Ihre Immobilien richtig am Markt platzieren.


Preisfindung

Die Preisfindung

Für die richtige Preisfindung kann ein Sachverständiger sinnvoll sein, der für Sie ein Verkaufsgutachten erstellt, in dem sich der "Marktpreis" ablesen lässt. Vorteil eines Verkaufsgutachtens ist u.a., dass Sie dem Interessenten etwas Aussagekräftiges vorlegen können.

Weitere Faktoren zur Preisfindung sind der Bodenrichtwert (beim zuständigem Gutachterausschuss/Katasteramt nachzufragen), die Größe (m² und m³) der Immobilie, die Lage und der Zustand des Objektes.

Der Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Gemeinde gibt jährlich einen Bericht heraus, in dem sämtliche Immobilienverkäufe erfasst sind. Im "Bericht des Gutachterausschusses" können so die durchschnittlich erzielten Kaufpreise abgelesen werden. Der Nachteil dieser Kaufpreissammlungen ist es allerdings, dass lediglich die Verkaufspreise des Vorjahres erfasst sind und somit nicht der aktuelle Marktpreis angegeben wird.

Sind z.B. Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten erforderlich, ist es nützlich, Kostenvoranschläge einzuholen, um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, wie hoch die Renovierungskosten für einen möglichen Käufer sind.


Werbung

Die Werbung

Wie vorstehend schon erwähnt, bietet die Bewerbung einer Immobilie im Internet viele Vorteile gegenüber einer Zeitungswerbung. Jedoch empfehlen wir die Zeitungswerbung parallel zu schalten, um die Chancen eines Verkaufs zu erhöhen. Ein Hinweis in der Zeitungswerbung wie z.B. "..mehr unter www.domvendo.de, Obj.-Nr. 123" ist von Vorteil, weil der Interessent damit sofort Zugang zu einem Exposé erhält. Nicht zu unterschätzen ist das Verkaufsschild vor dem Haus. Behalten Sie Ihre Verkaufsabsichten nicht für sich, Ihre Nachbarn werden es sowieso erfahren. Vielmehr sprechen Sie mit Bekannten und Nachbarn über Ihre Verkaufsabsicht, eine günstigere Werbung gibt es nicht.


Exposé

Das Exposé

Den Text für die Lage- und Objektbeschreibung sollten Sie in aller Ruhe auf Ihrem PC erstellen. Lassen Sie den Text von der Familie, Freunden und Bekannten lesen und beurteilen. Wenn Ihr Text dann optimal auf Ihre Immobilie abgestimmt ist, können Sie diesen dann einfach beim Einstellen der Immobilie in die entsprechenden Felder kopieren.

Fotografieren Sie Ihre Immobilie mit der Digitalkamera. Je mehr Bilder Sie fotografieren, desto größer ist später die Auswahl, um die schönsten Bilder auszuwählen. Detailaufnahmen der Immobilie von außen oder auch von innen können ansprechend wirken.


Zustand

Zustand der Immobilie

Mängel, die mit einem geringen finanziellen Aufwand abgestellt werden können, sollten beseitigt werden. Viele kleine Mängel können den Kaufpreis deutlich reduzieren. Größere Mängel, die aus persönlichen Gründen nicht abgestellt werden, sollten in der Objektbeschreibung nicht verschwiegen werden. Stellt der Kaufinteressent dies erst bei der Besichtigung fest, kann ihn das nicht nur abschrecken, sondern er hat erhebliche Argumente, den Preis deutlich zu reduzieren. Die Immobilie im Exposé über die Tatsachen hinaus zu "schönen", Nachteile und Mängel jedoch zu verschweigen, bringt allenfalls Besucher, aber keine Käufer.

Einige Beispiele für "kleine Mängel":

  • tropfender Wasserhahn
  • quietschende, verklemmte Türen und Fenster
  • verhakte Rollladen
  • kaputte Lichtschalter
  • fehlendes Licht im Keller
  • wackelnde Treppengeländer
  • abgelöste oder verschmutzte Tapeten/Anstriche

Verfügt die Immobilie über eine Außenanlage oder eine Gartenanlage, sollten diese aufgeräumt und gepflegt sein.


Besichtigungen

Die Besichtigungen

Bereiten Sie sich und Ihre Immobilie auf die Besichtigung vor. Besichtigungen sollten nur mit ausreichend eingeplanter Zeit stattfinden. Eine Besichtigung unter Zeitdruck hat sicherlich eher Nachteile als Vorteile. Wichtig sind z.B. Lüftung der Räume, helle Beleuchtung, unauffällige Hintergrundmusik, Blumenschmuck oder ähnliches. Bereiten Sie sich darauf vor, dass die Interessenten im Anschluss der Besichtigung Fragen zur Immobilie stellen. Vielleicht kann man diese in einer gemütlichen Ecke bei einer Tasse Kaffee beantworten.

Wir haben für Sie eine Liste der meist gestellten Fragen während einer Besichtigung zusammengestellt. Sie können Ihnen im Rahmen Ihrer Informationspflicht und diverser juristischer und umwelttechnischer Aspekte helfen.

Allgemeine Fragen

  • Was ist der Grund für den Verkauf?
  • Wie lange wohnen Sie hier schon?
  • In was für einer Nachbarschaft wohnen Sie? (kinderreich, Ältere/Jüngere etc.)
  • Gibt es Schulen, Läden etc. in der Nachbarschaft?
  • Wie weit ist es zum Zentrum? (Fußweg, mit dem Fahrrad oder Auto? )
  • Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten in der Nachbarschaft?
  • Braucht man eine Parkgenehmigung? (Wie hoch sind die Kosten bzw. wo erhält man diese?)

Bauliche Fragen

Bewerber sind immer sehr an Jahreszahlen interessiert. Deswegen ist es praktisch, wenn Sie folgende Fragen prompt beantworten können:

  • Baujahr Ihrer Immobilie?
  • Art der Heizung (Zentralheizung, Gasöfen, Holzheizung oder Fernwärme)?
  • Hersteller der Heizung?
  • Baujahr Heizkessel und Brenner?
  • Wie ist der Zustand der Heizung? Wartungsintervalle? Gibt es einen Wartungsvertrag? Wie hoch sind die Kosten hierfür?
  • Welche Brennstoffart wird benötigt?
  • Gab es Umbauten/Anbauten, wenn ja in welchen Jahren?
  • Wurden Fenster erneuert, und wenn ja, welche und wann?
  • Wie ist der Zustand der Fenster? Was für Fenster sind eingebaut? Aus welchem Material sind die Fenster? Wie alt sind die Fenster?
  • Wurde das Badezimmer, die Küche, renoviert, und wenn ja, wann?
  • Wie alt ist die Dachbedeckung von Flach- und Schrägdächern?
  • Wann wurden die Regenrinnen erneuert?
  • Ist das Objekt isoliert? Wenn ja, was ist isoliert? Die Wände/das Dach/die Böden? Wenn ja, welche und womit?
  • Liegt der Energieausweis vor?
  • Gibt oder gab es undichte Stellen?
  • Gibt es feuchte Wände oder evtl. Schimmelbildung? Ursache hierfür?
  • Was für Außenwände hat das Objekt? Einschalig, zweischalig? Aus was für einem Rohstoff/Material sind die Außenwände?
  • Wie ist die Warmwasserversorgung? Über den Heizkessel/ Durchlauferhitzer/ Boiler?
  • Wie ist der Zustand der Elektroanlage? Wie alt ist die Anlage? Wurde die Anlage saniert? Wenn ja, wann?
  • Sind Sie an die Kanalisation angeschlossen oder benutzen Sie noch eine Sickergrube?
  • Wie oft muss diese geleert werden? In welchem Zustand ist diese? Wie hoch sind die Kosten für die Leerung? Ist eine Erschließung (Anschluss an die Kanalisation) vorgesehen? Wie hoch sind die Kosten hierfür?
  • Wie alt sind die Abwasserrohre? Aus welchem Material sind die Rohre? Werden in nächster Zeit Bauarbeiten an der Kanalisation notwendig?
  • Sind die Beschläge, sowie Schlösser, Scharniere, Tür- und Fenstergriffe in Ordnung?
  • Wie ist Zustand der Böden? Um welche Bodenart handelt es sich? Wie alt? Sanierungsbedarf?
  • Wie ist der Zustand der Wasserleitungen? Aus welchem Material sind sie? Wie alt sind sie?
  • Wie ist der Zustand der Außenfassade? Gab es neue Anstriche?
  • Sind Bodenabsenkungen bekannt?

Umweltfragen

  • Wie ist der Zustand des Bodens?
  • Gibt es Bodenverunreinigungen?
  • Gibt es einen Öl- und/oder Sickerschacht?

Wenn Sie Zweifel haben, nehmen Sie einfach Kontakt mit der Gemeinde auf. Sie kann Ihnen sagen, ob ein Verunreinigungsrisiko besteht.

Rechtliche Hintergründe

  • Gibt es ein Wegerecht? (z.B. einen Hinterpfad für Nachbarn, der über Ihr Gelände zur Straße führt?)
  • Gibt es einen Überbau?
  • Gibt es Baulasten?
  • Sind Grenzabstände unterschritten?

Änderungen von Bebauungsplanungen/Bauplanungen

  • Hat sich eine Verkehrssituation geändert?
  • Stehen Bebauungen in der Umgebung an?
  • Planen Nachbarn Umbauten oder Anbauten?

Gemeindeverpflichtungen

Bestehen auferlegte Verpflichtungen respektive Auflagen der Gemeinde?

Informationspflicht

Neben allen Vorteilen Ihrer Immobilie müssen Sie auch über bestehende Mängel und / oder Bauschäden sprechen. Sie haben eine so genannte Offenbarungspflicht. Schäden, die nicht direkt sichtbar sind, aber von denen Sie wissen, müssen dem potentiellen Käufer mitgeteilt werden. "Vergessen" Sie diese so genannten "versteckten Mängel" zu melden, kann der Käufer Sie dafür haftbar machen.


Objektunterlagen

Die Objektunterlagen

Zeigt ein Interessent nach der Besichtigung weiteres Interesse an Ihrer Immobilie, sollten Sie die folgenden Objektunterlagen -in Kopie- bereitstellen:

  • Grundrisse und Ansichten
  • Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Grundsteuerbescheid
  • Versicherungspolice
  • Letzte Abrechnungen über die Betriebskosten

Sollten Sie keine Grundrisse/Ansichten, Wohnflächenberechnungen, Baubeschreibung oder Flurkarten besitzen, können Sie diese bei Ihrem zuständigen Bauamt bzw. Katasteramt kostenpflichtig erhalten.

Bei Sondereigentum-/Wohnungseigentum das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, eine Übersicht der Rücklagenentwicklung und die Teilungserklärung bereithalten.

Wann und welche Objektunterlagen an den Interessenten weitergegeben werden, sollte sich nach dem Verhandlungsstand richten. Lassen Sie sich die Übergabe Ihrer Objektunterlagen vom Interessenten schriftlich bestätigen. Behalten Sie sich die Rückgabe der Objektunterlagen bei "Nichtkauf" vor.

Verkaufsvorbereitungen

Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden. Was nun?

Sind der Kaufpreis, Übergabe- und Zahlungstermin vereinbart, muss ein Notar mit der Durchführung des Verkaufes beauftragt werden. Die Wahl des Notars liegt in der Regel beim Käufer, weil dieser den Notar üblicherweise für seine Tätigkeit entlohnen muss. Der Notar ist eine Amtsperson und zur Neutralität verpflichtet und handelt im Interesse beider Parteien. Sein Auftrag ist es, den Kaufvertrag zu beurkunden und durchzuführen.

Der Notar wird beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf zu fertigen. Hierzu benötigt er folgende Informationen:

  • Namen, Geburtsdaten und Anschriften von sämtlichen Personen, die am Kauf/Verkauf beteiligt sind.
  • Anschrift der Immobilie
  • Flurstücksbezeichnung
  • Nummer des Grundbuchblattes
  • Termin der Übergabe und Termin der Kaufpreiszahlung (in der Regel gleicher Termin)
  • Ggf. besondere Vereinbarungen wie z.B. mitverkaufte/überlassene Einrichtungen, Möbel, Einbauküche, Berechnung des verbleibenden Heizöls etc..

Der Kaufvertragsentwurf muss nun von Ihnen geprüft werden. Sind alle Daten korrekt angegeben? Formulierungen, die Sie nicht verstehen, werden angemarkert und mit dem Notar direkt vor oder bei der Beurkundung besprochen. Zur Beurkundung wird der komplette Kaufvertrag vom Notar verlesen. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Verkäufer, Käufer und den Notar ist der Vertrag geschlossen.

Im unserem Downloadbereich finden Sie einen Zum Lesen dieses Dokuments benötigen Sie den Adobe Acrobat Reader Musterkaufvertrag Immobilie (PDF, 101 KB).

ACHTUNG! Vereinbaren Sie niemals “Schwarzgeld-Zahlungen“. Durch nicht wahrheitsgemäße Beurkundungen kann der Vertrag unwirksam werden; zudem können sich strafrechtliche Folgen ergeben.

Übergabeprotokoll

Am Tage der Übergabe der Immobilie sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Hier werden Zählerstände, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und die Objektunterlagen (Originale) notiert und vom Verkäufer und Käufer unterzeichnet.

Kosten beim Verkauf einer Immobilie

Die beim Verkauf entstehenden Erwerbskosten werden üblicherweise vom Käufer gezahlt. Die Kosten für die Lastenfreimachung (Löschung der Belastungen im Grundbuch) trägt grundsätzlich der Verkäufer.

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